Как купить землю в Перу без сюрпризов

Если ваша задача — купить землю в Перу для частного резерва, ретрит-центра или природного наследия семьи, ключ к спокойной сделке — проверяемость титула, границ и комплаенса. 

Ниже — практическое руководство уровня семейного офиса: пошаговый план на 90 дней, чек-листы due diligence, варианты владения и операционные проверки на местности. 

Пошаговый план покупки за 90 дней

Недели 1 и 2 Предварительный фильтр

• Формулируем цель владения — быстрый запуск ретрита или наследственный резерват.

• Уточняем гео-якоря — регион Лорето, Икитос, доступ по реке и вертолёту, сезонность.

• Запрашиваем базовый пакет — выписка SUNARP, карта границ, акт осмотра, реестр сервитутов, список обременений.

Недели 3 и 4 Юридический и геодезический старт

• Проверяем Partida Registral в SUNARP и исключаем constancia de posesión.

• Начинаем геосъёмку, сверяем координаты и площадь, ищем потенциальные наложения.

Недели 5 и 6 Правовой контур и ограничения

• Убеждаемся что объект вне зоны 50 км от границы или согласуем корректную структуру владения.

• Детализируем сервитуты прохода, доступа к реке и линии связи.

Недели 7 и 8 Структура владения и комплаенс

• Подбираем SPV или Trust, фиксируем бенефициаров и мандат stewardship.

• Готовим KYC AML и escrow fideicomiso, согласуем банк и порядок расчётов.

Недели 9 и 10 Договор и заверения

• Включаем заверения по титулу и отсутствию скрытых обременений и споров.

• Прописываем условия расторжения при критических несоответствиях и арбитраж.

Недели 11 и 12 Визит закрытие и первые действия

• Проводим осмотр по чек-листу логистики связи безопасности и инфраструктуры.

• Закрываем сделку, регистрируем переход права в SUNARP, запускаем план 100 дней.

Due diligence земли в Перу практический чеклист

Титул SUNARP и право собственности

• Запрашиваем полную выписку Copia Literal с владельцем, метражом и обременениями.

• Исключаем временные документы владения без права собственности.

• Сверяем титул с фактическими координатами и площадью.

Границы геосъёмка и наложения

• Проводим геодезическую съёмку с привязкой к государственной сети.

• Проверяем наложения с соседями и охранные зоны у воды.

• Документируем доступ к участку и сервитуты дороги и причала.

Ограничение 50 км от границы

• Подтверждаем расположение вне зоны.

• Если участок попадает в зону, заранее согласуем законную структуру владения или выбираем иной объект.

Обременения и сервитуты

• Отрабатываем залоги, аренды, судебные и административные отметки из выписки SUNARP.

• Формализуем сервитуты прохода проезда доступа к реке и инженерных сетей.

Кадастр зонирование и режим использования

• Уточняем категорию земли лесной фонд сельхоз смешанная.

• Проверяем экологические ограничения и возможные запреты на вмешательство.

• Планируем зонирование ядро резерва буфер сервисная зона.

Структуры владения и комплаенс советы по минимизации рисков

SPV и Trust что выбрать

• SPV обеспечивает операционную гибкость бюджетирование и работу с подрядчиками.

• Trust удобен для наследственных целей и отчётности семьи.

• Назначаем управляющего со stewardship-KPI по сохранению природной ценности.

KYC AML и санкскрининг без компромиссов

• Проводим полный KYC бенефициаров и подтверждение источника средств.

• Согласуем банковский escrow или fideicomiso и порядок выпуска средств по условиям сделки.

Договор купли продажи и защита от неприятных сюрпризов

• Закладываем заверения и гарантии по титулу границам сервитутам и отсутствию споров.

• Прописываем механизм post-closing корректировок и урегулирования споров.

Осмотр объекта на местности лучшие проверки

Логистика доступа и связь

• Маршрут Лима → Икитос → лодка или вертолёт.

• Связь Starlink как основа радиосвязь и спутниковая телефонная связь как резерв.

• Учитываем сезонность осадков и уровень реки.

Безопасность и протоколы

• Охрана и рейнджеры с локальным знанием.

• Медицинская эвакуация аптечные модули и обучение персонала.

• SOP на непогоду ночные переходы встречи с дикой природой.

Инструменты осмотра

• GNSS-приёмник и дрон для фотограмметрии.

• Чек-лист фото и видео фиксации границ точек доступа и площадок под инфраструктуру.

• Трек-лог маршрута и отметки точек интереса.

Экономика владения базовый OPEX и где экономить

Бюджет первого года

• Охрана рейнджеры связь топливо и логистика.

• Профилактика строений троп причалов и генерации.

• Минимальный набор инфраструктуры солнечные панели насосы водоочистка радиосвязь.

Что снижает риски и расходы

• Чёткая зона ответственности SPV и управляющей команды.

• Сезонные планы работ и буферы по времени и сметам.

• Контрактные SLA для охраны связи транспорта и снабжения.

Пять ошибок которые стоят дорого

1. Покупка по constancia de posesión вместо титула SUNARP.

2. Отсутствие документированного сервитута доступа.

3. Игнорирование ограничения 50 км от границы.

4. Недооценка сезонности логистики и затрат на связь и транспорт.

5. Отсутствие мандата stewardship и KPI для управленца на земле.

Документы для data room что запросить сразу

• Полная выписка SUNARP Copia Literal и карта границ с координатами.

• Реестр сервитутов и доступов.

• Акт осмотра и фото видео по чек-листу.

• Проект договора купли продажи с заверениями и гарантиями.

• Черновик схемы SPV или Trust и мандат stewardship.

• План 100 дней после закрытия.

Шаблон пересылки принципалу за одну минуту

• Что покупаем — земля с титулом SUNARP проверенные границы документированный доступ.

• Где — Перу Лорето Амазония маршрут Лима Икитос лодка или вертолёт.

• Зачем — частный резерват или ретрит-центр природное наследие семьи.

• Риски — титул доступ ограничение 50 км сезонность сняты проверками и структурами.

• Деньги — диапазон OPEX первого года и структура финансирования через SPV или Trust.

• Шаги — NDA data room визит escrow регистрация в SUNARP.

Итог для семейного офиса

Купить землю в Перу без сюрпризов реально при снайперском процессе: титул SUNARP, геосъёмка и отсутствие наложений, документированный доступ и сервитуты, корректная структура владения SPV или Trust и бесшовный комплаенс. Этот порядок и чек-листы экономят месяцы и снижают репутационные риски, а на выходе дают актив с долгим горизонтом владения.

FAQ Вопросы и ответы

Можно ли оформить покупку на физическое лицо

Да, но SPV или Trust удобнее для управления бюджетом наследованием и комплаенсом с банком и подрядчиками.

Что такое constancia de posesión и почему её избегают

Это справка о фактическом пользовании а не право собственности. Для UHNW это высокий юридический риск — запрашивайте титул SUNARP.

Что делать если участок ближе 50 км к границе

Либо выбираем другой объект либо используем законную структуру владения. Вопрос решается до подписания договора.

Обязательно ли делать геосъёмку если есть выписка SUNARP

Да. Геосъёмка выявляет наложения уточняет границы и маршруты доступа и служит страховкой от споров.

Можно ли делить крупную территорию на зоны

Да. Зонирование на ядро буфер и сервисную зону упрощает управление и снижает конфликты использования.