Титулы и границы SUNARP

Покупатель земли в Перу выигрывает не за счёт красивых фото, а за счёт чистых титулы и границы SUNARP. Это реестр, где фиксируются право собственности, обременения и история участка. 

В Амазонии и регионе Лорето с логистикой через Икитос именно корректное чтение Copia Literal и сверка координат решают, пойдёт ли сделка в банк, нотариус и структурируется ли владение для семейного офиса без сюрпризов. 

Ниже простая, но глубоко практическая методика проверки документов и географии участка.

Титул в SUNARP что такое Copia Literal и Partida Registral

SUNARP фиксирует юридическое состояние недвижимости. У каждого объекта есть регистрационная запись Partida Registral, а Copia Literal даёт её актуальную распечатку.

Copia Literal что показывает документ

• Идентификация объекта площадь, местоположение, кадастровые атрибуты.

• Владелец или владельцы с формой владения индивидуальное или через юрлицо.

• Обременения залоги, аресты, судебные споры, сервитуты.

• История переходов прав по датам и основаниям.

Partida Registral какие разделы важны

• Раздел о праве собственности актуальный владелец и доли.

• Раздел о нагрузках и ограничениях полный перечень действующих обременений.

• Раздел о модификациях изменения площади, границ, сервитутов.

Как читать Copia Literal поля и порядок проверки

Идём строка за строкой и фиксируем ответы в чеклисте семейного офиса.

• Идентификатор участка совпадает ли с картами продавца и с геосъёмкой.

• Площадь и периметр соответствуют ли фактическим данным.

• Владелец физлицо или SPV, нет ли несовершеннолетних долей и брачных ограничений.

• Обременения залоги, аренды, иски, сервитуты, аресты.

• Antecedentes история переходов прав без «прыжков» и нестыковок.

• Нумерация страниц и печати исключаем «склейки» и устаревшие выписки.

Совет простой берите самую свежую Copia Literal, а не копию в презентации продавца. Сверяйте даты до дня.

Геосъёмка и координаты как сверять границы с реестром

Юридический титул ценен только при совпадении с территорией на местности. В Амазонии русла рек и тропы меняются, поэтому геосъёмка обязательна.

Алгоритм геосъёмки в Амазонии

1. GNSS на тропах и по периметру точки углов, причала, ключевых ориентиров.

2. Дрон для фотограмметрии вдоль границ и линий доступа.

3. Привязка к государственной сети координат и формирование контура.

4. Сравнение с картой из SUNARP допуски по площади и периметру фиксируются письменно.

5. Отчёт с KML GeoJSON для банка и нотариуса хранится в data room.

Сравнение площадей и периметров без ошибок

• Допуски обсуждаются заранее например до 2–3 процентов в лесу.

• Несовпадения маркируются как зоны уточнения и попадают в условия сделки.

• При серьёзных расхождениях продавец делает корректировку в SUNARP до закрытия.

Сервитуты доступа дорога причал связь как фиксировать в документах

Без сервитута дорога превращается в «добрую волю соседей». В Перу сервитуты оформляются письменно и регистрируются.

Типы сервитутов применимые к Амазонии

• Проход и проезд по конкретной линии до причала или тропы.

• Причал и береговая полоса доступ к реке для лодок и снабжения.

• Связь и энергетика места для антенн, кабелей, солнечных панелей.

• Водозабор и тракт точки забора воды, технические тропы.

В Copia Literal сервитуты должны читаться как описанные права для вашего участка и соответствующие обязанности для участка обременённого. В приложениях держите план с координатами сервитута.

Ограничение 50 км от границы что проверить заранее

В Перу действует ограничение на владение иностранцами в 50 км от государственной границы.

• Сначала определяем координаты участка и проверяем дистанцию до границы.

• Если участок попадает в зону, юристы готовят законную конструкцию владения либо меняется объект сделки.

• Факт соответствия фиксируем в юридическом мемо для банка и нотариуса.

Обременения и судебные споры как увидеть риски в SUNARP

Copia Literal перечисляет обременения, но важно понять активны ли они.

Красные флаги и быстрые ответы

• Свежие embargos аресты по суду требуют отдельной юрпроверки.

• Долгосрочные аренды с правом пролонгации могут конфликтовать с вашим использованием.

• Линии электропередач и охранные зоны могут ограничивать зонирование.

• Отметки об исках и обеспечительных мерах ставят сделку на паузу до их снятия.

Пакет для банка и нотариуса список документов по шагам

Соберите единый пакет и банк двигается быстрее.

1. Copia Literal и схема границ с координатами.

2. Юридическое заключение по титулу, обременениям, сервитутам и 50 км.

3. Геосъёмка и отчёт с KML GeoJSON.

4. Проект договора с заверениями и гарантиями продавца.

5. Escrow fideicomiso проект условий выпуска средств.

6. KYC AML на бенефициаров покупателя и продавца.

7. Письмо о соответствии структуры владения требованиям семейного офиса.

Что отправить комплаенсу семейного офиса

• Одностраничное резюме титула и границ.

• Карта сервитутов доступа.

• Письменное подтверждение вне зоны 50 км либо выбранной конструкции владения.

• Таймлайн регистрации перехода права в SUNARP.

Пошаговый чеклист через семь пунктов

1. Запросить свежую Copia Literal и Partida Registral.

2. Сверить владельца, площадь, обременения, историю переходов.

3. Провести геосъёмку и сравнить контур с реестром.

4. Проверить сервитуты и включить их карты в пакет сделки.

5. Проверить 50 км и зафиксировать вывод юриста письменно.

6. Подготовить escrow с условиями выпуска после регистрации права.

7. Внести пункты расторжения при критических несоответствиях.

Ошибки покупателей и как их избежать

• Покупка по constancia de posesion справке фактического пользования вместо права собственности. Решение требуйте титул SUNARP.

• Игнорирование сервитутов доступа дорога и причал оказываются на чужой земле. Решение регистрируйте сервитуты до закрытия.

• Оценка площади по старым картам без геосъёмки. Решение делайте GNSS и дрон.

• Слабая проверка обременений особенное внимание к арендам и судебным меткам.

• Торопливое закрытие без escrow рискует зависнуть при регистрации.

Сертификаты кадастр и зонирование что важно знать

Помимо титула проверьте категорию земли и допустимые виды использования. В Амазонии встречаются лесные, сельхоз и смешанные категории.

• Если участок включает лесной фонд, убедитесь что планы работ не конфликтуют с режимом охраны.

• Заранее отметьте буферные зоны и береговые линии на карте зонирования будущего проекта.

Категории земли и режимы использования

• Ядро резервата минимальные вмешательства и маршруты учёта.

• Буфер восстановительные посадки и патрули.

• Сервисная зона причал, тропы, связь, жильё персонала.

Сроки и стоимость регистрации что закладывать в график

Сроки зависят от загрузки реестра и качества пакета. Обычно несколько недель на проверку и внесение изменений, затем регистрация перехода права.

• В календаре сделки держите буфер по времени и прописывайте его в escrow.

• Стоимость сборов невелика относительно цены актива, но юридическое сопровождение занимайте у команды, опытной в Лорето и Икитосе.

Следующие шаги для семейного офиса

• Запросить у продавца свежие Copia Literal и карты границ.

• Назначить геосъёмку и сверку сервитутов.

• Получить юрмемо по 50 км и обременениям.

• Согласовать escrow и проект договора с заверениями.

• Уложить всё в data room и подготовить визит на местность.

Правильно собранный пакет закрывает вопросы банка и нотариуса, ускоряет сделку и экономит месяцы нервов.

Итог для принципала

Когда титулы и границы SUNARP прочитаны без ошибок, сервитуты задокументированы, а координаты совпадают с реестром, риск сделки в Перу становится управляемым. Для семейного офиса это фундамент владения в Амазонии и регионе Лорето, который выдержит проверку банка, аудит комплаенса и требования наследственного планирования. Повторим ключевую мысль ещё раз титулы и границы SUNARP идут впереди любой красоты локации.

FAQ вопросы и ответы

Copia Literal и Certificado Literal в чём разница

Copia Literal это полный распечатанный срез записи Partida Registral с историей и действующими отметками. Certificado Literal может быть тематическим и короче. Для сделки берите Copia Literal.

Как убедиться что сервитут доступа действительно действует

Сервитут должен быть зарегистрирован в SUNARP как право вашего участка и обязанность обременённого. Попросите схему с координатами и проверьте упоминание в Copia Literal.

Можно ли купить участок по constancia de posesion

Это справка фактического пользования а не право собственности. Для UHNW это высокий риск. Готовьте сделку только по титулу SUNARP.

Сколько длится регистрация перехода права

Обычно несколько недель в зависимости от региона и загрузки реестра. Заложите буфер во времени и закрепите его в escrow чтобы платеж уходил после регистрации.

Что делать если найдено наложение границ

Ставьте паузу в закрытии. Продавец корректирует данные и устраняет несоответствия в SUNARP. Возобновляйте сделку после обновлённой Copia Literal и повторной геосъёмки.