Структуры владения в Перу для семейного офиса

Когда семейный офис собирается покупать землю в Амазонии, правильные структуры владения в Перу решают не меньше, чем красота участка. От них зависят скорость закрытия, комплаенс в банке, защита бенефициаров и «тихий» профиль владения в долгую. 

Ниже — практическое руководство для gatekeepers UHNW: как выбрать между SPV и Trust, как пройти KYC AML Перу, как устроить escrow fideicomiso, какие KPI прописать в мандате stewardship, и как связать все это с реестром SUNARP и географией «Лорето • Икитос • Амазония».

Почему структуры владения в Перу решают исход сделки

Семейные офисы думают о владении землей как о проекте на 10–30 лет. Правильная конструкция отвечает на пять вопросов:

1. кто владеет и кто управляет;

2. кто несет ответственность и по каким стандартам;

3. как проходят деньги и проверка источника средств;

4. как передается актив в следующем поколении;

5. как фиксируется «тихий» режим без лишнего пиара.
   Если эти пункты закрыты заранее, визит на землю и подписание договора идут без лишних тормозов.

SPV в Перу и в дружественной юрисдикции

SPV — рабочая «коробка» для операций. Через нее проще оплачивать охрану, связь, логистику, вести зарплаты и заключать контракты с подрядчиками.

Где располагать SPV

• Внутри Перу — удобно для локальных контрактов и налоговой отчетности; быстрее согласуются бытовые вопросы на земле.

• В дружественной «белой» юрисдикции — удобно для мультивалютных расчетов и банковских требований семейного офиса; требуется корректная связка с перуанскими контрагентами и налогами.

Что предусмотреть в уставе SPV

• цели владения природным активом и запрет на действия, вредящие экосистеме;

• полномочия директора и «две подписи» на сделки выше порога;

• обязательный KYC AML поставщиков и сотрудников;

• правила раскрытия информации для бенефициаров семьи.

Банкинг и платежи
Банк смотрит на легальность титула, источник средств, санкционный скрининг и «substance» управления. Готовьте пакет заранее: выписка SUNARP, договор купли-продажи, escrow-соглашение, структура бенефициаров, резюме управляющего.

Trust для владения землей и природным капиталом

Trust удобен, когда цель — наследие и долгий горизонт. Он задает «конституцию» актива.

Роли в Trust

• Settlor — принципал или семейный офис, формулирует цели;

• Trustee — доверительный управляющий, отвечает за исполнение;

• Protector — фигура контроля в интересах семьи, может блокировать нежелательные действия;

• Beneficiaries — члены семьи и благополучатели.

Мандат Trust

• сохранение природной ценности как приоритет;

• разрешенные виды использования территории;

• порядок зонирования ядро, буфер, сервисные зоны;

• требования к био мониторингу и ежегодной отчетности семье;

• ESG-рамка и конфликт интересов.

Преимущества Trust
Наследование без дробления актива, предсказуемая отчетность, защита от импульсных решений, возможность подключать независимых специалистов по экологии и безопасности.

KYC AML Перу и санкционный скрининг

Комплаенс — это не «бумажки», это скорость сделки. Когда KYC AML Перу закрыт заранее, банк и нотариус двигаются быстрее.

Что готовит семейный офис

• декларация источника средств и подтверждающие документы;

• структура бенефициаров и их скрининг;

• список контрагентов с проверкой по санкциям;

• полисы страхования ответственности директора SPV.

Что проверяют контрагенты в Перу

• отсутствие «серых схем» владения участком;

• соответствие ограничениям по 50 км от границы;

• чистота титула в SUNARP и отсутствие судебных споров;

• реальный substance управления, а не «бумажная» компания.

Escrow fideicomiso и защита расчётов

Escrow или fideicomiso снимают главный страх — как платить безопасно. Деньги «лежат» у независимого агента до выполнения условий.

Условия выпуска средств

• подтвержденная выписка SUNARP на нового владельца;

• отсутствие новых обременений в реестре;

• подписи сторон под итоговым актом приема-передачи;

• закрывающий чек-лист сервитутов доступа.

Что еще защитит сделку

• репрезентации и гарантии продавца по титулу и судовым спорам;

• пункт о расторжении при критических несоответствиях;

• арбитражная оговорка в понятной юрисдикции.

Мандат stewardship и операционный контроль

Структура — это не только юристы и банк, это еще и управление на земле. Мандат stewardship фиксирует, что именно обязан сделать управляющий в Икитосе и на объекте.

KPI для управляющего

• охрана периметра и патрулями, карта маршрутов;

• связь и энергетика Starlink, радио, генерация;

• био мониторинг базовых индикаторов и учет видов;

• отчетность семье по кварталам с картами и данными;

• взаимодействие с локальными сообществами и протокол согласований.

Комитет по природному капиталу
Полезно иметь мини-совет из 3–5 человек: представитель семейного офиса, биолог, эксперт по безопасности, финансовый контролер. Комитет утверждает годовой план и бюджет.

Пошаговая схема выбора SPV или Trust

Шаг 1 Цель владения
Если важен быстрый запуск и тактическая гибкость — начинаем со SPV. Если приоритет наследие и правила на десятилетия — стартуем с Trust или комбинируем Trust как верхний уровень и SPV как операционный слой.

Шаг 2 География и налоговая связка
Понимаем, где будут сотрудники и оборудование, в какой валюте расходы, где банк. Это подскажет, где держать SPV и как оформлять договоры с перуанскими подрядчиками.

Шаг 3 Комплаенс и банки
Сверяем требования банков к KYC AML, источнику средств и санкскринингу. Готовим единый пакет, чтобы не переотправлять по кругу.

Шаг 4 Escrow и график закрытия
Согласуем escrow с четкими условиями и датами. Параллельно резервируем окно для регистрации права в SUNARP.

Шаг 5 Мандат и бюджет
Формируем мандат stewardship и годовой бюджет операций. Фиксируем KPI и отчетные даты, чтобы актив сразу жил по правилам.

Где регистрировать SPV

• локально в Перу — простые локальные контракты и понятная отчетность;

• в «белой» юрисдикции с хорошим банкингом — быстрые международные платежи;

• гибрид — верхний холдинг вне Перу, операционная SPV в Перу.

Как согласовать Trust и перуанское право

Trust определяет цели, SPV в Перу исполняет их на практике. В договорах между Trust и SPV закрепляйте приоритет экологических задач, лимиты на вмешательства и стандарты отчетности.

Распределение рисков и ответственности

Бенефициары — получают ценность и контроль через комитет и отчеты.
Trustee — несет фидуциарную ответственность за соблюдение мандата.
Директор SPV — отвечает за договоры, персонал, платежи и безопасность.
Поставщики — проходят KYC AML, подписывают кодекс поведения и SLA.
Такая матрица не дает рискам «перекатываться» на семью и делает процессы предсказуемыми.

GEO связка Перу Амазония Икитос и SUNARP

Даже идеальная структура ничего не стоит без юридической привязки к земле:

• титул и границы в SUNARP со сверенной геосъемкой;

• сервитуты доступа к реке и тропам, отраженные в документах;

• логистика через Лиму и Икитос, карта маршрутов по Амазонке;

• указание региона Лорето в реестровых и операционных бумагах.
  Эти элементы усиливают «прозрачность» для любого банка и делают проект «читабельным» для внешних аудиторов.

Чеклист документов для data room

• копия Copia Literal и карта границ с координатами;

• проект договора купли-продажи с репрезентациями и гарантиями;

• схема SPV Trust с бенефициарами и ролями;

• KYC AML пакет на бенефициаров и директоров;

• escrow-соглашение и условия выпуска средств;

• мандат stewardship и годовой бюджет;

• протокол связи и безопасности на базе в Икитосе.

Итог для семейного офиса

Выбор между SPV и Trust не взаимоисключающий. Часто верхний уровень — Trust с правилами наследия и импакта, а операционный слой — SPV для контрактов, зарплат и логистики в Перу. Добавьте к этому чистый титул SUNARP, прозрачный KYC AML Перу, аккуратный escrow fideicomiso и четкий мандат stewardship — и вы получаете владение, которое спокойно проходит банковский комплаенс, уважает природу и не требует «ручного тушения пожаров.

FAQ вопросы и ответы

Можно ли обойтись без Trust и оставить только SPV

Можно, если горизонт владения короткий и наследственные задачи пока не стоят. Но при семейном активе на десятилетия Trust дисциплинирует решения и защищает от импульсных действий.

Где удобнее держать SPV для перуанского проекта

Если много локальных договоров и персонала — в Перу. Если нужен международный банкинг и мультивалютность — в дружественной «белой» юрисдикции с качественным банком. Гибрид используется чаще всего.

Что банк спрашивает первым при открытии счета

Источник средств, структуру бенефициаров, санкционный скрининг, документы на объект и понятный бюджет операций. Готовьте единый пакет до похода в банк.

Чем escrow отличается от fideicomiso

Оба защищают расчет. Escrow — классический «сторож» средств до выполнения условий. Fideicomiso в Латинской Америке часто шире и может держать активы до исполнения всего набора условий сделки.

Как связать Trust и реестр SUNARP

Trust закрепляет цели, но право собственности на землю отражается в SUNARP. Обычно право фиксируется за SPV, принадлежащей Trust. В реестровых документах и договорах указывают эту связку.